购房合同注意事项范文

由天下分享时间：2022-09-18 11:41:46 加入收藏我要投稿点赞

有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。下面是小编收集推荐的购房合同注意事项，仅供参考，欢迎阅读参考。

购房合同注意事项（一）

签订商品房买卖合同应该是双方对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的原因，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。

卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。

为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。

最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严肃性的尊重。

签合同要注意的事项：

，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清

一查证。

1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

确保将来顺利的办理产权证。商品房预售

2．必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续)

3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续.

4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

确保将来顺利的办理产权证。商品房预售

二房屋面积的条款

1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。

，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清

b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。

面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者0.5%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚。

最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证

2．房屋质量的条款

要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)

注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。

最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证

下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担

。

注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。

确保将来顺利的办理产权证。商品房预售

三交房时间和预期交房条件

在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。

楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以

注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。

房子的保修期限和范围。对维修期限、条件作出约定。

购房合同注意事项（二）

签署购房合同须知

一、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。

二、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。

三、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。

四、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。

五、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。

六、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。

七、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。

八、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。

九、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

十、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。

十一、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。

十二、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。

签订购房合同需要注意啥

第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。

第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交房，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。

第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误码率差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。

第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70％时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。

第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应有合适的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。

第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误码率差，若差异过大时在哪些情况下的免赔责任。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约的规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应在发展商处拿到影印件，回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人。

识别对购房人不利的合同条款

一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5％，如误差超过5％，按实际情况多退少补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十分明显的。

二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。

律师说法：这是一条明显不公平的内容，许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。

三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。

律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。

四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。

律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。

五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。

慎签购房合同

许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题：

“五证”要严格审查

购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件，五证指：《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。在“五证”中，最重要的是《土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，它表明所售房屋是合法项目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检

站核发的《房屋质量合格证明》原件。开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

认购协议要慎签

购房者在签订正式《商品房买卖（预售）合同》前，开发商往往要求购房者签订《认购协议》，并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购房者可能不想购买已预订的房子，也有部分购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。

如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。如果开发商在《认购协议》中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金（或定金、诚意金）不予退还”等此类条款。购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但因其他原因无法达成协议。

合同附件不可缺

目前使用的《商品房买卖合同》，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部分，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定部分的重要补充。

合同附件与主合同具有同等的法律效力。

购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。购房者绝不能轻信开发商的口头承诺和广告宣传，购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。如果开发商没有实现这些承诺，购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违约责任并赔偿损失。

心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同

看完房子以后，就要签合同了，现在一般的做法是在签署正式合同之前要先签一个认购书，然后再签正式合同。这里面的问题就更多了。

陷阱一：在认购书里没有注明

因何种原因退房以及后果

购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种.种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。

对策：律师建议买家与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。

同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。

陷阱二：合同主体认定不明

购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。

另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

对策：在签约前您查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。

陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字

签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。

善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

对策：看清楚补充协议的条款，的办法是找一个律师来帮你的忙。

陷阱四：“最短时间”与“”

合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算的？不知道。

合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。

陷阱五：约定提前交纳部分费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。

对策——购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

陷阱六：卖方解除合同

在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”

这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。当然，还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

陷阱七：处理结果不明确

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于_日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“_日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。

对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。

陷阱八：以偏盖全

这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。

陷阱九：拒签补充协议

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？

但是，就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在北京是很普遍的，特别是一些卖得很好的楼盘都是如此。

对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了购房.

合同附件“文章”多

1、附件一是房屋平面图。一般情况下，开发商提供的平面图非常简单，既无尺寸也无比例，一旦发生争议，购房人明显处于劣势地位。对此，购房人可以要求开发商在房屋平面图中标明长、宽等基本数据，并尽可能要求开发商同时提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。

2、附件二是有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明。这里购房者需要注意的是，凡不是为所购房屋所在的楼宇单独服务的建筑设施，均不应计入该构成面积。分摊面积的计算应按京国土房管权字（2000）第369号文件执行。双方应约定，出卖人违背该分摊原则的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的10％支付违约金。

3、附件三是关于商品房的装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料和设备的商品品牌及其质量标准。

4、附件四是双方自由约定的补充协议。有些开发商事先拟好了补充协议，对此，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。其次，购房人还要充分利用该补充协议把自己关注和担心的一些事项在补充协议中做出详细约定。例如，在前期物业管理中，由于业主委员会尚未成立，此阶段的物业管理公司是由开发商自行组建或单方选聘的，为了保证前期物业管理的质量及合适的收费标准，购〈BR〉房人应当与开发商就前期物业管理的期限、收费标准和服务范围与标准等事项做出具体约定。　　

5、附件五是关于计价方式与价款的约定。目前许多购房人采取向银行按揭贷款的办法支付房款。一般来说，因为开发商与银行事先都签订了合作协议，因而绝大多数的购房人都能如期取得贷款。但这并不排除由于种.种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦这种情况出现，购房人将有巨大的付款压力，难以继续履行购房合同，面临违约风险。有鉴于此，建议购房人在附件五中，除了约定好付款方式及期限外，还要明确约定：“如果购房人的贷款申请未获银行批准，则购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的分期付款方式支付房款或者选择退房。买受人因此退房时，出卖人应将买受人已付房款全额返还给买受人。”

签补充协议抓住八大要点

在签订购房合同时要增加补充协议，目前已受到越来越多的购房者的重视。但如何签订补充协议才更为有效呢？补充协议太少，不能充分保护购房者的利益，起不到补充协议的作用；但补充协议太多，动辄上百条，别说一般购房者，就是专业法律人员要想全部解释清楚也非易事，其实际可操作性很小。其实只要抓住一些主要关键的内容来约束开发商，即使条款很少，也能起到保护购房者利益的作用，而又使开发商能够接受，不影响交易的进行，这应是购房者明智的选择。

从整个《商品房买卖合同》来看，开发商容易利用合法手段侵犯购房者利益的主要有八个部分，只要针对这八个部分来签订补充协议，就基本可以保护购房者合法权益不受侵害：

第一要约定套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。

第二要约定公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，应约定在这种情况下购房者可以选择退房，开发商退还首付款和定金，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。

第三要约定房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，应约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。

第四要约定物业费、停车费等费用的具体数额，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。

第五要约定精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以"进口"、"高级"、"优质"等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。

第六要约定开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。

第七要约定房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。

第八要约定在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。

置业指南：合同附件陷阱逐个提

合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间，更大程度地维护消费者利益。但因目前消费者的法律知识不足，附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。同时，不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，况且几十页的内容也懒得读。　　

实际上，根据《合同法》规定，若合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此，建议买家签合同附件时慎之又慎。下面是合同附件中常见的一些不合理条款，买家可以此为鉴。　　

在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后×日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：详见补充协议”，但补充协议中却没有关于何时办理房地产权属证书的约定。

专家评点：依据《合同法》的规定，买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属证书的时间，如果出卖人未能及时办证的，买受人有权选择退房，由出卖人退还房款，并按已付房款支付一定比例的违约金，或者不退房，取得违约金。　　

在合同附件中约定“商品房交付时，如花园等附属项目的面积与合同记载的面积有误差时，买受人同意接受交付时的实际面积”，或“商品房附属花园面积经出卖人暂测为×平方米，该面积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时的面积为准，误差部分按每平方米×元人民币多退少补”。

专家评点：花园面积能否出售，目前法律未有明确规定，但这部分面积属于全体业主共有产权部分，买受者即使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权，这一点买受者一定要注意。“如《买卖合同》记载的商品房的建筑面积（套内面积＋分摊面积）、套内面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理：１、建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。２、建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。３、建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调整。” 　　

专家评点：以上条款既确定了建筑面积不变价款不变，又约定套内面积不变，价款不变，而且当建筑面积与套内面积均有差异时又按套内面积的误差进行调整，这个约定违反了建设部２００１年６月１日颁布的《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市２００１年出台规定，商品房应按套内面积销售。而２００１年实施的《商品房预售合同》约定的售房条款，也明确规定“该商品房属预售，按整套（整层）出售，如套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币）元，总金额（币）元，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建筑计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；如整幢出售，按建筑面积计算”。上述条款前后矛盾，且违反有关法律规定，应属无效。“《买卖合同》所称的已交房款是指买受人交付给出卖人的商品房建筑物和花园的款项，不包括税费和买受人通过银行按揭支付给出卖人的按揭款，银行按揭借款的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。《买卖合同》所称的累计已付款是指买受人按照本协议附件二的付款方式和付款时间所支付的商品房价款的总和，不包括税费和买受人通过银行按揭所取得的尚未偿还的借款，银行按揭的处理由出卖人按与银行的协议执行，与买受人无关。” 　　

专家评点：买受人向银行申请按揭，贷款已划入出卖人的银行账户，买受人实际上已经支付房款，出卖人不把这部分房款计入买受人累计已支付房款，显然有失公平，且与商品房预售的惯例不符。“甲方领到‘该物业’竣工验收证明后，应由代表律师向乙方发出交付使用通知书，自交付使用通知书发出之日起一年内，甲方负责‘该物业’的结构保修期，并对‘该物业’结构建筑质量问题负责保修，但因不可抗力或乙方装修或非甲方原因所造成的任何破损及以下情形，甲方不负保修责任。” 　　

专家评点：根据１９９８年９月１日开始实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，对住宅各部位、部件在正常使用情况下的保修期限均有明确规定。　　

住宅保修从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，并非从“交付使用通知书发出之日起一年内”，且物业的风险责任转移时间划分亦应从住宅交付使用之日起计算，而非“甲方（发展商）代表律师向乙方发出该物业交付使用通知书３０天后”。“为保障各业主及用户的所有权和使用权，乙方无条件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司统一管理。” 　　

专家评点：根据《广东省物业管理条例》（从１９９８年１０月１日起施行）之规定：“物业已交付使用的建筑面积达到５０％以上，或者已交付使用的建筑面积达到３０％以上不足５０％，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。”（第七条）；由业主大会批准物业管理委托合同即由业主自行选聘物业管理公司。第２１条规定：“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。”“甲方在约定交楼期限届满之日起六十日内不能交楼的，才视为违约。” 　　

专家评点：人为约定了六十天的免责期限，对乙方不公平。

购房合同如何签之：买房警惕数字游戏

购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。

8号楼变成4号楼

如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几位买房人问我在这种情况下怎么办？

现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎合人们的心理，卖房时将幢(座)号、层数、门牌号避开4、13、14、 24等数字，有的是跳过，有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢(座)号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。

如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢(座)号、层数、门牌号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的人实际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁量，购房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。

图纸尺寸、用途、净高要标明

合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平面图，购房人不要接受不规范的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平面图上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚，并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。

在这里需要提醒购房人注意的有两点：

1.有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”，则是有百害而无一利。

2.层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人要求房地产商在合同中能说明楼层净高。

容积率和绿地率

购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购房屋采光有无遮挡。

购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：

1.建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

2.房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

签订商品房买卖合同时，使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。由于《示范文本》是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和购房人的权利和义务关系，因此，采用《示范文本》签订合同有利于保护购房人的合法权益。但切不可认为采用《示范文本》就万事大吉，即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，购房时也应注意以下几个问题。

1、认购书问题。

在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。

第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。

2、补充协议问题。

在商品房买卖过程中，开发商除和购房人根据《示范文本》所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，由开发商的专业律师事先拟订好。这种补充协议常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人不要和开发商签订补充协议。

3、售楼广告问题。

开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。不过为了避免不必要的麻烦，购房人在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。

4、样板房问题。

目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或 “样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。

5、质量问题。

有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。

商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

根据《法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

总之，你在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。

购房合同注意事项（三）

第一项：关于五证

陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策：

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。

3、对承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第二项：关于公摊面积

陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

律师建议增加补充条款：

双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。

2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

第三项：关于房产证

陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

对策：

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：

1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。

2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。

如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。

第四项：关于书面通知

陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼

部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。

对策：

1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。

律师建议增加补充条款：

本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

第五项：关于所售房屋的坐落位置

陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策：

1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。

2、开发商应在此附图中盖章确认。

律师建议增加补充条款：

出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章

第六项：关于所售房屋的抵押

陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

对策：

1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。

律师建议增加补充条款：

出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

第七项：关于物业管理公约

陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。

对策：

1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。

2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。

3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。

律师建议增加补充条款：

出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。

第八项：关于各方责任范围

陷阱：如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。

对策：

1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。

2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。

律师建议增加补充条款：

如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：

出卖人的责任范围：

1、退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。

2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。

4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。

购房合同常见问题

问题一：

在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，则需交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种.种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。

问题二：

合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。

另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。

问题三：

开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。

问题四：

使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算的?其实购房者对这些并不能清楚地理解。

问题五：

约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。

问题六：

卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

问题七：

处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于_日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“_日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。

问题八：

以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

问题九：

拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，您买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种情况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢?

但是，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。

问题十：

勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。

购房合同订立

签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：

购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。

二者区别在于：

预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。

商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。

因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

购房合同的主要内容包括以下几方面：

1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；

2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；

6、产权登记和物业管理的约定；

7、保修责任；

8、乙方使用权限；

9、双方认定的争议仲裁机构；

10、违约赔偿责任；

11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如_市_区_街_号w2花园_号楼_层_房。

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。

4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：

(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；

(2)购房者不按期付款；

(3)开发商不按期交房；

(4)面积变动超过约定幅度；

(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；

(6)产权过户手续不全或不能按期办理。

购房合同范本

出卖人(以下简称甲方)：______________________________

法定代表人：_________________联系电话：______________

注册地址：__________________邮政编码：______________

营业执照号码：___________________________________

开户行：__________________帐号：_________________

委托代理人(房地产经纪机构)：___________________________

法定代表人：_________________联系电话：______________

注册地址：__________________邮政编码：______________

营业执照号码：___________________________________

房地产经纪机构资格证书编号：____________________________

开户行：__________________帐号：_________________

买受人(以下简称乙方)：______________________________

国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________

地址：____________________邮政编码：______________

联系电话：_____________________________________

委托代理人：____________________________________

国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________

地址：____________________邮政编码：______________

联系电话：_____________________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：

第一条商品房情况

该商品房销售许可证号：_____________________ 商品房座落：_______区、县________________路、道、街__________________________。设计用途_____，建筑结构_____，建筑层数为_____层。建筑面积_____平方米，其中：套内建筑面积_____平方米，公共部分分摊建筑面积_________平方米。

商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。

商品房土地来源为：________。以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。

第二条商品房价款

商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为___________元(币种：___)，价款为_______元，计_____(大写)。

第三条商品房交付日期

商品房竣工，经验收合格后，方可交付;未经验收或验收不合格的，不得交付。

甲方于_____年____月____日前，将商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，双方同意按下列第____种方式处理：

1、变更合同

2、解除合同

3、 _____________________________。

第四条乙方付款形式及付款时间

乙方按下列第_______种形式付款：